房地产项目资本服务业务的设计思路（初稿）

  本文章仅未工作的经验总结和业务发展的方向的设计思路，希望借价值中国得到业内专家和专业技术人员的批评指正，同时也希望有机会能够与有识之士共同推行。

  房地产项目资本服务业务主要指为房地产项目的投资、开发、建设提供融资、资本运营、信贷、资产管理等综合服务。该业务强调的是针对房地产项目运作的全程服务，即，通过资金以资本方式介入而非资金的简单流动（如借款、贷款）和投入来实现房地产项目与资本机构的对接；这一服务模式充足表现了资本的话言权、力量和市场规则，充足表现对资本方的尊重，充足表现资本否决权对于房地产项目重要意义。该服务业务的基础要求为专业化、市场化、规范化。

  大多数风险投资机构、机构投资的人、私募投资者、基金管理机构、银行和信托等金融机构、财务顾问服务机构等并不熟悉地产项目的操作的过程和具备地产专业经验，对房地产项目运作过程缺乏模拟能力和实战能力，（其中，机构投资的人、私募投资者不熟悉资本运营规则和管理手段；金融机构和财务顾问机构等不熟悉企业运行）；因而难以对具体房地产项目做出恰当和准确的投资分析和相关投资管理安排。一方面会大幅度的降低资本经营的投资效益，另一方面会加大资本投资的市场风险和运营成本。

  这种基于房地产项目的资本服务其市场空间广阔，它将向资本方和房地产项目提供双向服务，成为房地产项目与长期资金市场衔接的中间服务平台。一方面将为各种资金资本选择最佳投资方向和路径，另一方面在市场经营方面基于房地产项目的有效抵押则大幅度的降低了资金运营的投资风险。

  1、房地产项目投资与运营方案的策划与设计、组织机构与运营团队的构建、运营、实施及其服务；

  2、房地产项目资源与资本资源的整合方案设计与实施，资金筹措与运营管理方案的设计与实施及其服务；

  3、融资方案及融资运营管理的设计，融资渠道的融通与拓展，融资及项目合作谈判；

  4、房地产项目及资产的管理与运营，长期资金市场与房地产项目的双边资讯与服务；

  5、房地产企业与项目的资产重组、并购、收购、转让、扩股等方案设计与实施及其相关服务；

  6、房地产金融服务产品的设计、发行、代理、推广，如房地产开发基金、信托产品、委托贷款、股权融资、信贷融资、担保融资等。

  1、房地产企业与项目的审慎与尽责调查，房地产项目投资分析，建设项目的经济评介与市场分析研究；其中项目经济评介应当由/委托工程咨询企业来提供专业服务和结论，项目的市场分析与研究可由专业职业顾问机构提供服务；

  2、融资计划、方案及路径的设计与实施，设计项目融资合作的框架及权利义务，项目与融资需求的市场推广，融资谈判及项目方与资本方的合作沟通；

  3、项目管理与财务服务，提供房地产项目建设、开发、销售的全程监督与管理服务，为资本方管理资本投资风险；

  1、房地产企业与项目主要是指需求资本的项目方、建设方，房地产开发企业包括很多类型、规模、形态的房地产或建设投资企业；房地产项目包括房地产及其它建设项目用地的收购和开发、未规划启动和未开发建设项目、在建项目、停建项目、烂尾项目、不良资产项目、抵押处置或拍卖建设项目、其他建设项目等；包括了投资、投融资以及资产管理等经营模式。

  2、资本方主要是指资本（资金）的来源、渠道，包括金融机构如银行、信托机构、融资租赁机构、基金等；机构与私募投资者如企业机构、房地产开发企业、投资机构、房地产基金、海外资本等；

  包括项目经济分析与评价，项目投资估算与营收预测，工程规划及项目管理，工程建设价格预决算及审计服务，招投标服务；

  包括项目用地与投资研究、项目概念规划设计及相关战略服务、市场定位研究分析、策划与营销顾问研究服务；

  项目投资的边际效益分析、财务管理服务、项目经济测算与效益评介、财务计划与财务分析、资金规划与动态现金流设计与管理、费用（成本）管理与支付体系、销售回款管理；

  商务合作框架的设计，合作协议法律文件的拟定，合作与融资权益的实施保障等。

  1、房地产项目直接投资的收益，主要是指投资的利润分配，包括直接的资本投入、服务换股权两种形式；

  2、房地产项目融资服务收入，包括：直接的服务收费、项目管理费用、项目增值（目标效益增加）的收入；

  3、资本管理服务收入，包括资本投资服务费用、资本投资管理费用、资本效益费用等；

  5、其它专业服务费用及佣金，主要指相关服务体系提供专业服务的收入及专业服务机构支付的佣金；

  2、业务推广，主要从房地产企业及项目角度介入，寻找、整理、整合项目及房地产企业资源，形成项目资讯库，对项目进行整合、归类，并与方地产企业或项目方对项目进行梳理，重新包装、定位、规划衣服和资本方的投资需求；包括与相关协会、官方机构、政府官员的联谊，参加房地产行业的各类会议、活动、展览会等；

  4、寻找资本来源与管道，主要是参加各类金融行业的会议、活动、学术讨论、广泛搜集投资类企业、机构、个人的资讯，分析投资者的投资偏好和市场规律规则，通过专业营销推广策略与专业资本管理技能实现资本投资目标。

  6、在运营和经营过程中，公司的资产与规模也将逐步地同步扩大，经济效益也会有稳定的大幅度提高。